「民泊」という不動産投資について - ぷっちょ家の家族日記

2020年の東京オリンピックに向けて今後も外国人のインバウンド需要増が見込まれています。

そこで日本国内ではまだまだ認知度も低い民泊ですが、海外ではサービスとして定着していますので、インバウンド需要を見込んで2018年6月15日に住宅宿泊事業法（民泊新法）が施行されました。

我が家も民泊兼セカンドハウスをもって事業経営しつつ時々リゾートへ家族旅行を、、、(*´Д｀)

等と甘い夢を抱きつつ、そのような美味しい話があるの？という観点でざっと調べたのでまとめました。

まず民泊を経営するにあたってどのようなことが定められているかを調べました。ポイントを４つ挙げます。

民泊設備を経営するには届け出が必要で、届け出がない設備は違法民泊となります。
「違法民泊を摘発」といったニュースをみなさんも時々は見かけると思いますが、これは後述するポイントを守ってないので届け出できないといった理由です。

年間180日以上の営業は旅館業法（いわゆるホテル経営）が適用され、様々な制約を受けてしまいます。まあ、そういう制限がないと普通の宿泊設備は商売上がったりですもんね。

これが都心で大きく民泊サービスを展開しようと考えていた大手企業を一気にトーンダウンさせた最大の理由となるのですが、多くの共同住宅では管理規約上で民泊経営が認められていません。
そうなると戸建てか一棟丸ごとでとなるのですが、都心部となるとなかなか費用対効果で難しいということになります。

オーナーが同居する設備じゃない場合は、近隣住民とのトラブル対応や設備管理、2か月に一度の国への報告義務等を管理会社に委託することになります。管理会社をいくつか調べてみましたが、委託費用は利用当たり売上の10～20%というのが多いようです。

館山には90年代に建てられたリゾートマンションが多数売りに出ていますが、前述の通り管理規約で民泊が認められていないため、代わりに築浅の平屋物件を1千万円で購入（駐車場付き建坪50平米ほど）して運営したと仮定し、ざっとシミュレーションしてみました。

館山周辺の素泊まり相場が比較的新しいホテルだとオフシーズンでも5千円/人～なので、価格設定は4人で宿泊すると平日は5千円/人、休日は6千円/人として試算してみました。

試算の結果、オーナー不在型なので管理会社への委託費用や宿泊都度の清掃業者手配等も含めて月々のローン返済額以上の利益を出すには「週1回は利用者がいること」が最低ラインでした。

うーむ、、、微妙(;^ω^)

昨今、違法民泊またはヤミ民泊が摘発されるというニュースがテレビでよく見かけるので民泊というワードに対して、なんか怖いとかよく分からないけどネガな人が多いこと、日本はまだまだ民泊の認知が低いことを考え、一旦検討は見送ることにしました。

・民泊経営は新法に則ると住宅の種類が限定され、色々な経費がかさむ構造
・仮に館山に民泊兼セカンドハウスを購入したら損益分界は週1回以上の需要があること
・民泊事業を不動産投資としてみると国内の情勢からみてリスクがありそう(私見ですが)

参考になれば幸いです！